تخلیه پیش از موعد توسط مستأجر و موجر
تخلیه پیش از موعد توسط مستأجر و موجر
قرارداد اجاره، توافقی است میان موجر (مالک) و مستأجر، که بر اساس آن، مالک منافع ملک خود را در مدت معین و با اجرت معین به مستأجر واگذار می‌کند. یکی از مسائل رایج در این نوع قراردادها، درخواست تخلیه پیش از موعد از سوی یکی از طرفین است.
گاهی مستأجر به هر دلیل نمی‌خواهد تا پایان قرارداد در ملک بماند، و گاهی نیز موجر درخواست بازپس‌گیری ملک را دارد. اما آیا قانون چنین کاری را مجاز می‌داند؟ شرایط آن چیست؟ و چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟
تخلیه پیش از موعد توسط مستأجر
حق قانونی مستأجر برای تخلیه زودتر از موعد
قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر، منعی برای تخلیه پیش از موعد توسط مستأجر قائل نشده است. مستأجر می‌تواند در هر زمان ملک را ترک کند، اما نمی‌تواند از پرداخت اجاره‌بهای مدت باقیمانده شانه خالی کند، مگر اینکه:
- موجر با تخلیه زودتر موافقت کرده باشد.
- مستأجر جایگزینی برای خود معرفی کند که مورد تأیید موجر باشد.
- در قرارداد اجاره بندی وجود داشته باشد که امکان فسخ یک‌طرفه را در شرایط خاص فراهم کند.
- پرداخت خسارت
اگر مستأجر بدون دلیل موجه و بدون اطلاع یا توافق قبلی، پیش از موعد تخلیه کند، ممکن است موظف به پرداخت خسارت به موجر شود. به‌طور معمول در قراردادها، شرطی برای ضمانت اجرا درج می‌شود.
تخلیه پیش از موعد توسط موجر
در اصل، موجر حق ندارد تا پایان مدت قرارداد، مستأجر را مجبور به تخلیه کند، مگر در شرایط خاص:
موارد قانونی برای تخلیه زودتر توسط موجر:
- پایان مدت اجاره و عدم تمدید قانونی
- عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر
- استفاده غیرمجاز از ملک (مثل تغییر کاربری یا واگذاری به غیر)
- احتیاج شخصی موجر (در قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶ و با شرایط خاص)
- وجود بند فسخ در قرارداد که حق فسخ را به موجر می‌دهد
در قراردادهای تنظیم‌شده بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ (که قراردادهای عادی بین افراد را شامل می‌شود)، اگر قرارداد به‌صورت رسمی و با کد رهگیری ثبت شده باشد، موجر باید با مراجعه به شورای حل اختلاف و اخذ حکم تخلیه، اقدام کند.
نقش شروط قراردادی در تخلیه پیش از موعد
در قراردادهای اجاره، شروط خاصی می‌تواند امکان تخلیه پیش از موعد را فراهم کند. برخی از این شروط عبارتند از:
- بند فسخ به نفع موجر یا مستأجر با اخطار یک‌ماهه
- تعیین جریمه برای فسخ زودتر
- توافق بر معرفی مستأجر جایگزین
- تعیین شرایط اضطراری (مثل مهاجرت، ورشکستگی، بیماری شدید، فروش ملک)
اگر چنین شروطی به‌صورت شفاف در قرارداد درج شده باشد، طرفین می‌توانند با استناد به آن اقدام کنند.
تخلیه توافقی
در بسیاری از موارد، تخلیه ملک پیش از موعد با توافق دو طرف انجام می‌شود و مشکلی ایجاد نمی‌کند. در این حالت، توصیه می‌شود:
- توافق کتبی با امضا در حضور شاهد تنظیم شود.
- وضعیت مالی (مانند تسویه اجاره‌بها یا بازگشت ودیعه) مشخص و ثبت شود.
- صورت‌جلسه تحویل ملک تهیه شود.
نقش مراجع قانونی
در صورتی که یکی از طرفین قرارداد حاضر به اجرای مفاد قرارداد یا توافق نشود، طرف دیگر می‌تواند از طریق شورای حل اختلاف برای طرح دعوا اقدام کند. در این مسیر، ارائه سند اجاره، پیام‌های توافقی، رسید پرداخت اجاره یا فیش واریز رهن بسیار مؤثر هستند.
تخلیه پیش از موعد در املاک آرکاد
تخلیه پیش از موعد در قراردادهای اجاره، تنها در صورت توافق دو طرف یا تحقق شرایط قانونی و قراردادی خاص ممکن است. نه مستأجر می‌تواند صرفاً با ترک ملک از مسئولیت اجاره‌بهای باقیمانده فرار کند، و نه موجر می‌تواند بدون دلیل موجه، مستأجر را به تخلیه پیش از موعد ملزم سازد.
برای جلوگیری از اختلاف، توصیه می‌شود قرارداد اجاره به‌صورت شفاف، کتبی و با درج شروط مشخص تنظیم شود و ترجیحاً با کد رهگیری ثبت شود.