پروژه اطلس 2

خاتم مرواریدشهر (اطلس 2)

پروژه خاتم مرواریدشهر که با نام پروژه اطلس ۲ نیز شناخته می‌شود، یکی از پروژه‌های مسکونی در محدوده مرواریدشهر منطقه ۲۲ تهران است که توسط تعاونی مسکن آشیان آفرین آسایش اجرا می‌شود. این پروژه در قالب یک برج ۱۴ طبقه طراحی شده و بر اساس اطلاعات منتشرشده، شامل ۱۱ طبقه مسکونی، یک طبقه لابی و دو طبقه منفی برای پارکینگ و انباری است.

اطلس ۲ از جمله پروژه‌هایی است که هنگام بررسی آن نباید فقط به قیمت امتیاز توجه کرد. در پروژه‌های تعاونی، مواردی مانند میزان واریزی عضو، اقساط باقی‌مانده، سابقه پروژه، وضعیت ساخت، نحوه انتقال امتیاز، شرایط انتخاب واحد و زمان تحویل، بخش مهمی از ارزش واقعی خرید را مشخص می‌کنند.

در این مطلب تلاش کرده‌ایم پروژه خاتم مرواریدشهر را از نگاه یک مشاور املاک و با تمرکز بر دغدغه‌های واقعی خریدار بررسی کنیم؛ یعنی هم مشخصات پروژه را بشناسیم و هم نکاتی را بگوییم که قبل از خرید امتیاز یا سرمایه‌گذاری روی این پروژه بهتر است در نظر بگیرید.

مشخصات پروژه خاتم اطلس 2

پروژه خاتم اطلس ۲ در قالب یک بلوک ۱۴ طبقه طراحی شده است. بر اساس اطلاعات شرکت تعاونی، ساختمان شامل دو طبقه منفی، یک طبقه لابی و ۱۱ طبقه مسکونی است و اسکلت آن از نوع بتنی اعلام شده است. همچنین در معرفی رسمی تعاونی، سه دستگاه آسانسور و دو مسیر پله اضطراری برای ساختمان در نظر گرفته شده است.

از نظر تعداد واحد، در چند منبع منتشرشده عدد ۸۸ واحد برای این پروژه درج شده است و همین عدد در معرفی دفتر فروش اتحادیه نیز آمده است. در عین حال، یکی از منابع پروژه تعداد ۱۱۲ واحد را ذکر کرده؛ بنابراین برای انتشار یک عدد قطعی، بهتر است ملاک نهایی را دفترچه قرارداد و اسناد پروژه قرار دهید.

در معرفی‌های موجود، متراژ واحدهای پروژه ۱۰۰، ۱۲۰ و ۱۴۰ مترمربع اعلام شده است. یک منبع دیگر نیز توضیح داده که مبنای محاسبه برخی پرداخت‌ها در قرارداد تعاونی، میانگین متراژ ۱۲۰ متر بوده و متراژ نهایی واحد می‌تواند در زمان تحویل مشخص شود.

از نظر امکانات نیز برای خاتم مرواریدشهر مواردی مانند لابی، سالن اجتماعات، سالن ورزشی، فضای سبز، سالن بازی کودکان، شوتینگ زباله، دوربین مداربسته و پارکینگ و انباری اعلام شده است. درباره برخی امکانات دیگر مانند روف‌گاردن یا امکانات رفاهی خاص، اطلاعات منابع یکسان نیست؛ بنابراین خریدار بهتر است امکانات نهایی را بر اساس نقشه، قرارداد و مشخصات اجرایی پروژه بررسی کند.

نام پروژه: خاتم مرواریدشهر / اطلس ۲

سازنده: تعاونی آشیان آفرین آسایش

موقعیت: مرواریدشهر، منطقه ۲۲ تهران

تعداد طبقات: ۱۴ طبقه

طبقات مسکونی: ۱۱ طبقه

طبقات منفی: ۲ طبقه

لابی: ۱ طبقه

سازه: بتنی

متراژهای اعلام‌شده: ۱۰۰، ۱۲۰ و ۱۴۰ متر

تعداد واحد: ۸۸ واحد در چند منبع؛ نیازمند تطبیق با سند نهایی

نحوه خرید: انتقال امتیاز

پرداخت اقساط: دوره‌ای و در منابع مختلف هر دو ماه

وضعیت تحویل: تاریخ‌های متفاوت در منابع؛ نیازمند استعلام روز

نکته مهم این جدول این است که اطلاعاتی مثل تعداد واحد، مبلغ اقساط و زمان تحویل را نباید بدون توجه به تاریخ انتشار منبع، به‌عنوان اطلاعات ثابت و همیشگی پروژه در نظر گرفت.

واریزی امتیاز پروژه خاتم

یکی از مهم‌ترین سؤالات خریداران درباره پروژه خاتم این است که برای ورود به پروژه دقیقاً چه مبلغی باید پرداخت شود؟

در ساختار خرید پروژه‌های تعاونی، معمولاً مبلغی که خریدار در زمان انتقال پرداخت می‌کند شامل دو بخش اصلی است: واریزی انجام‌شده توسط عضو قبلی و حق امتیاز. در ادامه نیز تعهدات و اقساط ساخت پروژه به خریدار منتقل می‌شود.

برای پروژه خاتم نیز منابع فروش همین ساختار را اعلام کرده‌اند؛ یعنی فرد جدید با خرید امتیاز، جایگزین عضو قبلی شده و انتقال در تعاونی انجام می‌شود.

در مورد مبلغ واریزی، اما باید دقت زیادی داشت. برای نمونه، یک منبع مبلغ واریزی را تا پایان تیرماه ۱۴۰۳ حدود ۱ میلیارد و ۶۶۶ میلیون تومان اعلام کرده، در حالی که منابع دیگر در مقاطع متفاوت ارقام دیگری نوشته‌اند. این اختلاف طبیعی است، چون واریزی پروژه‌های در حال ساخت با ادامه عملیات و افزایش هزینه‌های ساخت تغییر می‌کند

بنابراین در سال ۱۴۰۵ نباید هیچ‌کدام از ارقام قدیمی اینترنتی را «واریزی روز پروژه» در نظر گرفت.

برای خرید امروز، باید از فروشنده آخرین گردش حساب یا گواهی واریزی تعاونی را دریافت کنید و مشخص شود دقیقاً چه میزان از هزینه‌های پروژه پرداخت شده است.

از طرف دیگر، حق امتیاز هم مبلغ ثابتی نیست و براساس شرایط بازار، میزان پیشرفت پروژه، میزان واریزی عضو، رتبه و شرایط امتیاز و عرضه و تقاضای بازار تغییر می‌کند.

به همین دلیل اگر دو فایل خاتم با قیمت‌های متفاوت دیدید، مقایسه صرفاً بر اساس مبلغ اعلام‌شده برای خرید امتیاز اشتباه است. باید ببینید در هر فایل چه میزان واریزی انجام شده و چقدر اقساط ساخت باقی مانده است.

اقساط پروژه خاتم

پروژه خاتم به صورت اقساطی عرضه می‌شود و منابع مختلف، دوره پرداخت اقساط آن را هر دو ماه یک‌بار اعلام کرده‌اند.

اما مبلغ قسط در منابع مختلف یکسان نیست. برای مثال، یک منبع مبلغ ۸۷ میلیون تومان هر دو ماه را اعلام کرده و منبع دیگری که اطلاعات آن مربوط به مقطع قدیمی‌تری است، ۱۲۲ میلیون تومان هر دو ماه را درج کرده است. همین اختلاف نشان می‌دهد که نباید هیچ‌کدام از این اعداد را به‌عنوان قسط قطعی سال ۱۴۰۵ در مقاله یا آگهی روز استفاده کرد.

از نگاه یک مشاور املاک، مهم‌تر از مبلغ اسمی قسط این است که خریدار بداند مانده تعهدات پروژه چقدر است و آیا اقساط ساخت قطعی هستند یا علی‌الحساب.

در یکی از منابع معرفی پروژه نیز صراحتاً توضیح داده شده که اقساط ساخت ممکن است با توجه به تعدیل هزینه‌های ساخت تغییر کند. بنابراین هنگام خرید باید از تعاونی درباره جدول پرداخت به‌روز، تعداد اقساط باقی‌مانده و احتمال تعدیل هزینه‌ها استعلام بگیرید.

در نتیجه هزینه واقعی خرید خاتم را بهتر است با این فرمول بررسی کنید:

قیمت امتیاز + واریزی انجام‌شده + اقساط باقی‌مانده + سایر هزینه‌های احتمالی تا زمان تحویل

این عدد، معیار بسیار بهتری برای مقایسه خاتم با پروژه‌های دیگر مرواریدشهر است.

معرفی پروژه خاتم مرواریدشهر اطلس 2

پروژه خاتم مرواریدشهر یا اطلس ۲ در محدوده شمالی شهرک مرواریدشهر منطقه ۲۲ قرار گرفته است. این پروژه توسط تعاونی آشیان آفرین آسایش در حال اجراست و از نظر ساختاری یک برج مسکونی ۱۴ طبقه با ۱۱ طبقه مسکونی است.

یکی از نکاتی که پروژه را برای خریداران منطقه ۲۲ قابل توجه کرده، موقعیت آن در محدوده مرواریدشهر و دسترسی به شبکه بزرگراهی منطقه است. از طرف دیگر، خریدار باید توجه داشته باشد که مرواریدشهر همچنان یک محدوده در حال توسعه است و شرایط سکونت فعلی آن را نباید با محله‌های کاملاً تکمیل‌شده منطقه ۲۲ مقایسه کرد.

در مورد سابقه ساخت پروژه نیز اطلاعات منتشرشده نشان می‌دهد که پروژه پس از شروع عملیات اجرایی با وقفه‌هایی مواجه شده است. در یکی از منابع، علت این توقف موضوع پروانه ساخت و سپس دریافت مجوزهای لازم عنوان شده و بعد از آن عملیات ساخت از سر گرفته شده است.

این موضوع برای خریدار اهمیت دارد، چون سابقه زمانی پروژه باید در کنار وضعیت فعلی آن بررسی شود. به‌عبارت دیگر، بهتر است خریدار فقط به وعده تحویل نگاه نکند و روند پیشرفت واقعی پروژه را نیز بررسی کند.

در منابع مختلف، تاریخ‌های متفاوتی برای تحویل پروژه نوشته شده است؛ بنابراین برای انتشار عمومی بهتر است تاریخ تحویل را قطعی اعلام نکنیم و آن را براساس آخرین اعلام رسمی تعاونی به‌روزرسانی کنیم. یکی از منابع فعلی، سال ۱۴۰۶ را درج کرده و منبع دیگری تحویل سال ۱۴۰۵ را اعلام کرده است.

متراژ واحد های پروژه خاتم

واحدهای پروژه خاتم مرواریدشهر در منابع مختلف با متراژهای ۱۰۰، ۱۲۰ و ۱۴۰ مترمربع معرفی شده‌اند.

در این میان، متراژ ۱۲۰ متر به‌عنوان میانگین یا مبنای محاسبات مالی پروژه در برخی منابع مطرح شده است. به این معنی که الزاماً نباید تصور کرد تمام واحدها دقیقاً ۱۲۰ متر هستند؛ بلکه تیپ‌های مختلف واحد در پروژه وجود دارد و متراژ نهایی می‌تواند بر اساس واحد اختصاص‌یافته مشخص شود.

برای خریدار، تفاوت متراژ تنها مسئله نیست. در زمان انتخاب واحد، عواملی مانند طبقه، جهت واحد، نورگیری، نقشه داخلی، تعداد خواب، دید، پارکینگ و موقعیت واحد در پلان نیز می‌توانند روی ارزش نهایی آن تأثیر بگذارند.

به همین دلیل اگر هدف شما خرید با دید سرمایه‌گذاری است، بهتر است صرفاً دنبال «متراژ بالاتر» نباشید و شرایط انتخاب واحد را هم بررسی کنید.

موقعیت مکانی پروژه اطلس 2

پروژه اطلس ۲ در شهرک مرواریدشهر منطقه ۲۲ تهران قرار گرفته و در منابع مختلف از آن به‌عنوان بخشی از محدوده شمالی مرواریدشهر یاد شده است. زمین پروژه نیز در معرفی دفتر فروش اتحادیه، بلوک H مرواریدشهر با پلاک ثبتی ۲۱۱۰/۴ معرفی شده است. همچنین در همان منبع، زمین دارای سند تک‌برگ و شش‌دانگ و انشعابات آب، برق، گاز و تلفن معرفی شده است.

موقعیت مرواریدشهر از این جهت اهمیت دارد که این محدوده در بخش غربی منطقه ۲۲ قرار گرفته و در سال‌های اخیر شاهد ساخت پروژه‌های متعدد مسکونی بوده است.

از نظر زندگی روزمره نیز باید بین پتانسیل توسعه یک منطقه و امکاناتی که همین امروز در آن وجود دارد تفاوت قائل شد. بخشی از توسعه مرواریدشهر هنوز در حال انجام است و بنابراین کسی که برای سکونت فوری خرید می‌کند باید این موضوع را با دقت بیشتری در نظر بگیرد.

دسترسی های پروژه خاتم

یکی از نقاط قابل توجه پروژه خاتم، دسترسی آن به مسیرهای اصلی منطقه ۲۲ است. سایت تعاونی فاصله پروژه تا بزرگراه شهید همدانی را حدود دو دقیقه، بزرگراه شهید خرازی را حدود پنج دقیقه و مترو وردآورد را حدود پنج دقیقه اعلام کرده است. همچنین فاصله تا مترو چیتگر و ایران‌مال نیز در همین منبع مطرح شده است. این زمان‌ها طبیعتاً به مسیر و شرایط ترافیکی وابسته‌اند و نباید به‌عنوان زمان قطعی رفت‌وآمد در تمام ساعات روز در نظر گرفته شوند.

منابع دیگر نیز به دسترسی پروژه به اتوبان‌های همت، حکیم، همدانی و تهران-کرج اشاره کرده‌اند. فاصله پروژه تا دریاچه چیتگر در منابع مختلف حدود چند دقیقه رانندگی یا حدود ۷ تا ۸ کیلومتر اعلام شده و فاصله آن تا ایران‌مال نیز حدود چند دقیقه رانندگی عنوان شده است.

برای متقاضی سکونت، دسترسی به مترو نیز موضوع مهمی است. پروژه به ایستگاه‌های مترو وردآورد و چیتگر دسترسی دارد، اما بهتر است خریدار هنگام بازدید، مسیر واقعی تا ایستگاه و امکانات حمل‌ونقل اطراف را شخصاً بررسی کند.

از نظر دسترسی تفریحی و رفاهی نیز قرار گرفتن در محدوده غرب دریاچه چیتگر باعث شده ساکنان آینده پروژه به مراکزی مانند دریاچه چیتگر، ایران‌مال و پارک جنگلی چیتگر دسترسی نسبتاً مناسبی داشته باشند.

تعاونی آشیان آفرین آسایش

تعاونی مسکن آشیان آفرین آسایش سازنده پروژه اطلس ۲ یا خاتم مرواریدشهر است. طبق اطلاعات منتشرشده، این تعاونی در سال ۱۳۹۱ با شماره ثبت ۴۲۷۸۲۴ به ثبت رسیده است. منابع معرفی پروژه همچنین از اجرای پروژه‌های دیگری مانند اطلس ۱ و اطلس ۳ توسط این مجموعه نام برده‌اند.

در مورد پروژه‌های تعاونی، شناخت سازنده مهم است اما کافی نیست. حتی اگر یک تعاونی سابقه اجرایی داشته باشد، خریدار باید وضعیت همان پروژه‌ای را که قصد خرید آن را دارد به صورت مستقل بررسی کند.

به همین دلیل در مورد آشیان آفرین آسایش، بهتر است سه موضوع را جداگانه بررسی کنید: سابقه پروژه‌های قبلی، وضعیت فعلی اطلس ۲ و تعهدات مالی و قراردادی همین پروژه.

یکی از مزیت‌های بررسی مستقیم با تعاونی این است که اطلاعات مربوط به آخرین واریزی، مانده بدهی، رتبه عضو، نحوه انتقال و آخرین وضعیت ساخت را می‌توان از مرجع اصلی دریافت کرد. سایت رسمی تعاونی نیز شماره‌های تماس و آدرس مجموعه را منتشر کرده است.

نظر کارشناسی

اگر بخواهیم پروژه خاتم مرواریدشهر یا اطلس ۲ را بدون اغراق تبلیغاتی بررسی کنیم، باید هم نقاط مثبت آن را دید و هم مواردی را که نیاز به دقت بیشتری دارند.

از نظر موقعیت، قرار گرفتن پروژه در مرواریدشهر، دسترسی به بزرگراه‌های اصلی منطقه ۲۲، نزدیکی نسبی به دریاچه چیتگر و ایران‌مال و همچنین قرار گرفتن پروژه در یک بلوک ۱۴ طبقه با متراژهای متنوع، از نکات قابل توجه آن است.

از طرف دیگر، خریدار باید سابقه وقفه در روند ساخت و تفاوت اطلاعات منتشرشده درباره زمان تحویل، تعداد واحدها و مبلغ اقساط را جدی بگیرد. این اختلاف‌ها به این معنی نیست که پروژه الزاماً مشکل‌دار است؛ بلکه نشان می‌دهد اطلاعات اینترنتی پروژه به تنهایی برای یک معامله کافی نیست.

از دید یک مشاور املاک، مهم‌ترین نکته درباره اطلس ۲ این است که این پروژه را باید با هزینه تمام‌شده بررسی کرد، نه با قیمت اسمی امتیاز.

یعنی اگر یک امتیاز با مبلغ مشخصی به فروش می‌رسد، باید بدانید چه مقدار واریزی داخل آن وجود دارد، چه میزان بدهی و اقساط باقی مانده، احتمال تعدیل اقساط چقدر است و در نهایت چه مبلغی تا رسیدن به واحد نهایی باید پرداخت شود.

همچنین اگر هدف خرید شما سکونت است، شرایط فعلی مرواریدشهر را در زمان تصمیم‌گیری در نظر بگیرید. این محدوده همچنان در حال توسعه است و بخشی از خدمات شهری و تجاری آن در حال تکمیل است. در نتیجه «پتانسیل آینده منطقه» را نباید با «امکانات آماده امروز» یکی دانست.

در نهایت، اطلس ۲ پروژه‌ای است که ارزش بررسی دارد، اما خرید آن باید بعد از استعلام اطلاعات روز پروژه انجام شود. قبل از هرگونه پرداخت، آخرین وضعیت واریزی، حق امتیاز، اقساط، نحوه انتقال، رتبه عضو، وضعیت ساخت، شرایط انتخاب واحد و برنامه تحویل را بررسی کنید.

اگر بین چند فایل اطلس ۲ مردد هستید، مقایسه را با «قیمت اعلامی» شروع نکنید؛ ابتدا هزینه تمام‌شده هر امتیاز و تعهدات باقی‌مانده آن را کنار هم قرار دهید. این روش معمولاً تصویر واقعی‌تری از ارزش هر فایل به شما می‌دهد.

در املاک آرکاد نیز پیشنهاد ما به خریداران پروژه‌های تعاونی این است که قبل از تصمیم نهایی، اطلاعات پروژه را به‌صورت موردی و بر اساس آخرین وضعیت مالی و اجرایی بررسی کنند؛ چون در پروژه‌های در حال ساخت، یک عدد قدیمی در یک سایت نمی‌تواند مبنای تصمیم یک معامله مهم باشد.